Reforma de apartamento recém-comprado: o que fazer primeiro
Resumo rápido
- Resposta curta: ao comprar um apartamento usado, faça primeiro a vistoria, confira as regras do condomínio, defina o projeto e peça orçamentos por escrito.
- A ordem das etapas é demolição, instalações, impermeabilização, contrapiso, revestimentos, gesso, pintura e acabamentos.
- Com orçamento limitado, priorize elétrica, hidráulica e infiltração antes do acabamento.
- Em apartamento, a NBR 16280 pede plano de reforma comunicado ao síndico.
Para quem é: quem acabou de comprar um apartamento usado em Salvador e vai reformar antes de morar.
O que fazer primeiro ao comprar um apartamento para reformar
Antes de comprar material ou chamar o pedreiro, faça a vistoria do apartamento, peça ao condomínio o regulamento de obras, defina o que muda e o que fica e peça orçamentos por escrito. Essa ordem evita derrubar o que não podia e pagar duas vezes pelo mesmo serviço.
- Vistoria do imóvel: instalações, umidade, esquadrias e estado geral.
- Regras do prédio: regulamento de obras, horários e plano de reforma exigido.
- Definição do projeto: o que será demolido, trocado, mantido e acrescentado.
- Orçamento por escrito: com escopo, material e prazo.
- Cronograma: a ordem das etapas e o prazo de mudança.
Vistoria do apartamento usado: o que conferir antes de reformar
A vistoria de um apartamento usado confere a elétrica, a hidráulica, a umidade, as esquadrias, o piso e as paredes. O objetivo é descobrir antes de começar o que precisa ser trocado, para que o problema entre no orçamento e no cronograma, e não apareça com a parede aberta.
| O que conferir | Como verificar | Sinal de atenção |
|---|---|---|
| Instalação elétrica | Abrir o quadro e testar tomadas e interruptores | Quadro antigo, fio emendado ou disjuntor que cai |
| Instalação hidráulica | Abrir registros, descargas e torneiras e olhar sob pias | Vazamento, ferrugem ou pressão baixa |
| Umidade e infiltração | Olhar tetos, cantos e rodapés e tocar a parede | Mancha, bolha de tinta ou cheiro de mofo |
| Esquadrias | Abrir e fechar janelas e portas | Corrosão, folga ou vidro trincado |
| Piso e revestimentos | Bater nas peças e procurar som oco | Peças soltas, trincadas ou desniveladas |
| Paredes e reboco | Olhar trincas e passar a mão | Trinca que cresce ou reboco que esfarela |
Regras do condomínio e plano de reforma
Em apartamento, a reforma segue o regulamento do prédio e a NBR 16280, que pede um plano de reforma comunicado ao síndico antes da obra. Peça o regulamento cedo, porque ele define horários, descarte de entulho e uso do elevador, e muda o cronograma.
- Peça ao condomínio o regulamento de obras e confirme os horários permitidos.
- Pergunte como é feito o plano de reforma e quem o assina.
- Combine a proteção de elevador, corredor e áreas comuns.
- Se a obra mexer em parede, confirme com um profissional habilitado antes de demolir.
- Informe os vizinhos sobre o período do barulho.
Veja o passo a passo da NBR 16280 em condomínio.
Ordem das etapas da reforma de um apartamento
A ordem usual de uma reforma de apartamento começa pela demolição e pelas instalações, segue com impermeabilização, contrapiso e revestimentos e termina com gesso, pintura, marcenaria e acabamentos. Trocar essa ordem costuma gerar retrabalho, como abrir parede já pintada.
- Demolição e retirada do entulho, com proteção das áreas comuns.
- Instalações elétricas e hidráulicas, antes de fechar paredes e pisos.
- Impermeabilização de banheiros, áreas molhadas e varandas.
- Contrapiso e regularização do piso e das paredes.
- Revestimentos de piso e parede, como porcelanato e cerâmica.
- Gesso, forro e sanca, depois das instalações e antes da pintura.
- Pintura das paredes e do teto.
- Marcenaria, louças e acabamentos, e a limpeza final.
O que priorizar quando o orçamento é limitado
Com orçamento limitado, priorize o que não se vê e causa dano se falhar: elétrica, hidráulica, impermeabilização e infiltração. O acabamento pode ser feito depois, por etapas, e o que foi mal feito dentro da parede é o mais caro de refazer.
- Primeiro, o que pode causar dano: elétrica antiga, vazamento, infiltração e umidade.
- Em seguida, o que será difícil de refazer depois: piso, revestimentos e gesso.
- Por último, o que dá para trocar aos poucos: pintura, luminárias, marcenaria e decoração.
- Evite começar pelo acabamento e deixar a instalação para depois.
Para ter uma noção de valores, veja quanto custa reformar um apartamento em Salvador.
Planejar o layout e as medidas antes de começar
Planejar o layout antes da obra significa medir os ambientes, marcar a posição de paredes, pontos de luz, tomadas e móveis e conferir tudo no próprio apartamento. Marcações com fita e trena ajudam a ver o resultado antes de quebrar, e evitam mudança no meio da obra.
- Meça cada ambiente e confira a planta com a medida real.
- Marque com fita no piso onde vão ficar móveis, portas e bancadas.
- Defina pontos de luz, tomadas e pontos de água e esgoto antes das instalações.
- Registre tudo no orçamento e, se for o caso, no contrato.
Como contratar quem vai fazer a reforma
Para contratar, compare orçamentos por escrito com o mesmo escopo, confirme o que inclui material e mão de obra, combine pagamento por etapa e registre tudo em contrato. Para obra maior, pedreiro avulso e empresa têm vantagens diferentes, e a escolha depende da complexidade.
- Peça pelo menos dois orçamentos com a mesma lista de serviços.
- Compare escopo, material, prazo e forma de pagamento, e não só o valor total.
- Confirme se o profissional atende em condomínio e conhece as regras.
- Pague por etapa concluída e guarde nota fiscal e comprovantes.
Veja o guia de contrato de reforma e o de pedreiro ou empreiteira.
Perguntas frequentes sobre reforma de apartamento recém-comprado
Por onde começar a reforma de um apartamento recém-comprado?
Pela vistoria do imóvel, pelas regras do condomínio e pela definição do que muda. Só depois vêm orçamentos e cronograma.
Devo reformar antes de me mudar?
Quando possível, sim: a obra é mais rápida e sem poeira nos móveis. Defina o prazo de mudança com o cronograma da obra.
O que vistoriar em um apartamento usado?
Elétrica, hidráulica, umidade, esquadrias, piso e paredes. O objetivo é descobrir antes o que precisa ser trocado.
Preciso avisar o condomínio antes da reforma?
Sim. A NBR 16280 pede plano de reforma comunicado ao síndico, e o regulamento do prédio define horários e regras. Ver o passo a passo da NBR 16280.
Posso derrubar uma parede do apartamento?
Só depois de confirmar com um profissional habilitado se ela é estrutural. Parede estrutural não deve ser mexida sem projeto e autorização.
Em que ordem fazer as etapas da reforma?
Demolição, instalações, impermeabilização, contrapiso, revestimentos, gesso, pintura e acabamentos. Trocar a ordem costuma gerar retrabalho.
Quanto custa reformar um apartamento usado?
Depende da área, do estado do imóvel e do acabamento. O guia de custo traz referências com fonte e data. Ver quanto custa reformar um apartamento.
Como peço orçamento de reforma de apartamento?
Pelo formulário da página de contato ou pelo WhatsApp (71) 98115-4264, de segunda a sábado, das 8h às 18h. O Antônio faz a visita e envia o orçamento por escrito. Pedir orçamento de reforma.
